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什么是物业治理都搞不清楚，还收什么物业费
什么是物业治理
如果在网络上提倡投票，让业主们用一句话评价物业治理，我相信得票率最高的一定是：光收钱不做事�？墒悄阄饰镆等说氖焙�，他们更是一肚子委屈，我们天天都在忙，怎么就不做事了，没我们做事，小区能住人嘛，不交钱都有借口，还振振有词。
是什么原因造成这么大的反差呢?
先还原一段业主平时最经常有意见的场景。业主回家没带卡，门口保安没给开门，业主不爽了：“开下门啊，你们保安看到业主都不会主动开门啊?什么烂效劳!”“你自己刷卡啊。”“我每天进进出出的你们都不认识，当什么保安啊?”保安照旧不睬，业主怒了：“你开不开?不开我马上投诉你!”“公司划定业主刷卡开门，你不说哪里的我怎么给你开。”……梁子结下了。
投诉的时候，物业公司为了息事宁人，一定认可保安态度欠好，业主就更理直气壮了。保安回到岗位上，心里的委屈自是难以发泄：老子如果不是没啥大本事，生活所迫，谁特么愿意看你的屌脸，业主的高人一等，为效劳的不尽人意埋下了种子。
业主认为，我是小区业主，你就得认识我，就得为我开门，不开门就是效劳不到位，况且态度还欠好。保安认为，按划定业主自己刷卡进出，我随便开门被领导看到了要处分，再说了，业主也没告诉我哪个单位的，我怎么能乱开门。事实上，如果这个保安开门了，其他看到的业主又会质疑：保安随随便便就放人进去，治理松散，一旦自己被盘问了，又会说，天天换保安，人都不会认，一点效劳意识都没有。而保安也会喊冤：小区几千上万人，我得多久才华认全?每个月这么点人为，伺候自己都烦懑活，还要我怎么伺候爷。
说白了，照旧规则意识的冷淡和骨子里缺失的文明，我们羡慕兴旺国家效劳好，礼貌周到的时候，不要忽视整个社会文明的力量。
太多的随波逐流
物业治理生长了这么多年，整个行业疲于追随房地产突飞猛进，连标准化进程都严重滞后，更谈不上基础理论研究了，因此，业主对物业治理的极端不满意，更多的原因还在于物业治理行业自身的急躁和唯利是图，迄今，仍有许多物业人讲不明白物业和物业治理的基础差别，这不得不说是一种悲哀。
物业指的是物和业，物就是建筑物，也就是衡宇，业是物的配套，就是建筑物隶属的设备设施和权利义务。物业治理是对物业的治理行为，是一种效劳。当我们还在争执物业治理和物业效劳时，实质上是我们自己认知的迷茫，因为物业治理就是效劳，效劳领域在条约中应当约定，我们现在纠结的所谓物业效劳，事实上是条约外的效劳延伸，好比到餐厅用饭，饭菜的口味和质量、上菜的速度、餐厅的情况是基础，是决订价格的基本因素，而进餐历程中的种种演出、候餐历程中美甲、餐厅的装修气氛等效劳，则是增值元素，决定的是溢价。
把这个问题厘清了，我们才华明白物业治理的标的需求，物业效劳条约除了各地政府部分发的所谓范本外，还要增加厚厚的物业治理计划做为附件，需要详细的物业资料和现场踏勘。物业治理的焦点标的是物业，以及物业衍生的不可支解的配套效劳，就像小区有门房、监控设备、停车场等，这些是物，从治理的角度就是确保它们稳定运行，可是光是设备设施完好，并不可充分发挥作用，还需要人的操作配合，这个配合的历程就是效劳，于是门岗有人值守控制人员物资进出，监控有人值班，实时发明异常，停车场有人巡逻，防备危害行为，通过人的效劳，最大限度发挥物的功效。
因此说，物业治理是刚性的，是在物业治理条约、业主条约等契约基础上建立的标准化效劳行为，而时下说的物业效劳，是对业主个性需求的满足，是需要另外进行契约约定的衍生效劳行为。
过失理解纠纷
在物业治理历程中爆发的纠纷，绝大部分原因是对物权和业权的理解过失造成的。
情形一：业主的衡宇漏水了，始终维修不实时或维修欠好，业主迁怒于物业公司，尤其是开发商下属的物业公司，不交物业费就成了抗争的首选，这就是典范的物权认知错位的体现形式。在这个问题中，衡宇漏水是对个人的物权造成了损害，侵权的责任方有可能是三个，在保修期内，侵权主体是开发商，因为其产品的质量瑕疵或缺陷导致的漏水给业主带来了直接损失，开发商应当卖力维修或赔偿;因为相邻业主装修或使用不当等行为引起的漏水，侵权主体是当事业主，侵权方应当维修或赔偿;过了保修期的，物业治理方应当维修，维修保养不实时的，侵权方为物业公司，应当维修或赔偿。在这个历程中，物业治理方要善尽相同协调的义务，做到了，就无需担责。此类纠纷的爆发，往往源于开发商的推诿、业主的苛求和物业治理方的相同协调缺位。
情形二：业主停车被刮擦了，要求物业公司赔偿，理由是收了停车费，这是常见的对业权认知错位的体现形式。停车位是开放空间，从严格意义上讲，其物权更接近于共有业权，只是支配权归属付费业主，停车位被侵占或者车辆被刮擦，其责任都应当由侵权方担负。物业治理方疏于治理，如未按条约约定巡逻发明并纠正侵权行为、相关设备(监控探头等)维保不实时造成无法取证等，则应当担负部分责任，相反，如果物业治理方有充分证据证明自己尽到了条约约定的义务，或者视察取证找到了侵权方，则无需担责。
情形三：小区电梯广告、园地摆摊设点、物业空余空间出租等收入被物业治理方侵占，则是典范的漠视业主业权的体现形式。从严格的权利角度来说，前期物业治理条约未约定，或者是未获得业主大会和业委会的授权，物业治理方无权对业主的业权进行处理，即即是处理后，也应当果真公示收支情况，那种以部分业主侵权为由侵犯全体业主业权的行为，事实上是以暴制暴，不切正当制精神。
物权是业主专属部分物业的权利，业权是业主共有部分物业的权利，物业治理要紧紧围绕这两个权利展开，这才是质价相符的实质，业主们不宜太过放大个体需求和标准，物业治理方充分果真透明自身的作业规范，有利于双方相向而行，推动行业健康生长。
权衡物业优劣
权衡物业治理的优劣，离不开三个最要害的因素：
其一、物业建筑质量。
业内有个统计，早年绿城和仁恒的业主中，凌驾60%是老业主带来新业主，老业主推荐新业主购房的理由中，衡宇设计好、质量好是第一位的，并没有物业治理几多毛事，而做为行业老大的某物业，因为物业治理好带来客源的，背后倾注的是地产巨额的补贴，事实上在面对市场化的时候，历史遗留问题多的小区，他们要么不接，接了，也未必有好结果，盛誉的光环背后，一样有阴暗和不堪。
其二、业主的素质。
随地吐痰、乱丢烟蒂、践踏草坪、不按规范停车，不敬服公物、违章装修，建设永远赶不上破坏，业主的素质决定小区的品味和层次。少数人的行为，物业治理方尚可管控，一旦是大都人的行为，物业治理纵有三头六臂，也难挡四面八方，软弱嘛，毫无效果，强硬嘛，涉嫌黑社会。
其三、物业治理的意识和手段。
不管怎么说，物业治理都是吃这碗饭的，没有金刚钻，就别揽瓷器活，这些年来物业治理企业照旧过多强调种种客观原因，缺乏自身意志的坚韧，去改变生存情况。逆来顺受、鸵鸟政策甚至同流合污的现象普遍，制约了行业的进步，怨不得别人。
物业治理的四大板块，保安、情况(绿化、保洁、消杀)、工程、客服，都应该通过阳光透明的宣传让业主充分感知和认知，效劳无止境，效劳有底线，效劳要温度。
物业治理的明天，技术革命是最大的威胁，房住不炒的政策也在消减开发商带来的红利。物联网时代的到来，古板物业治理的四大板块都面临巨大的挑战。
安防技术的普及很可能让保安成为第一个无人化的岗位，设备传感和中央调理让工程治理急剧扩容，机械化水平提高和设备租赁模式让保洁绿化集约化水平大大增强，社会信用体系的完善、信息平台的便捷和物流技术的推翻让管家无所事事。
不客气的说，社区和街道，完全可能取代古板的物业治理。
转型，迫在眉睫!
智慧，已经不是问题，生态和人文才华让行业走得更长期。
物业治理不要祥林嫂般怨妇，也不要把自己的命运挂在资本的裤腰带上，真正能续命的，是我们的客户，研究客户的需求，满足客户的要求，关注客户的追求，才不会死在隔邻老王手上。
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